Как купить квартиру пошаговая инструкция

Здесь мы расскажем вам, как правильно сделать свой выбор при покупке квартиры, какие способы проверки можно применить перед покупкой, как самостоятельно оформить документы.

О своей собственной квартире мечтают многие, иметь свое независимое пространство, быть хозяином.

Но рынок недвижимости настолько велик, что наткнуться на обман очень легко. При выборе квартиры нужно быть крайне внимательным, изучить все вопросы и нюансы, чтобы покупка состоялась удачно.

Как правильно выбрать жилье

Определитесь с самыми важными моментами, что именно вы хотите получить. Может быть это солнечная сторона или для вас важнее расположение рядом транспортной инфраструктуры, а может важно, чтоб было место для парковки авто или чистый воздух и тихое место, а может наоборот, поближе к развлекательным центрам.

Сейчас рынок недвижимости пестрит предложениями и вы сможете подобрать именно то, что вам нужно, это касается не только больших городов, даже в не крупных  городах можно выбрать жилье по своему вкусу.

Чтоб окончательно определиться с выбором, мы предлагаем придерживаться нескольких пунктов, представленных ниже:

1. Расставляем приоритеты. Выбор района, метраж, этаж, первичное или вторичное это будет жилье. Если готовы ждать – выбираем новостройку, хотите заселиться прямо сейчас — выбираем вторичку.
2. Оцениваем свой бюджет. Важно знать, сколько денег вы готовы потратить на покупку квартиры, и определиться в ценах на жилье в вашем городе. В случае, если сумма небольшая, есть смысл сосредоточиться на поиске жилья в строящемся доме или малогабаритной квартиры на вторичном рынке.
3. Решаем, где взять деньги на покупку жилья. Подробные варианты разберем позже.
4. Способ поиска жилья. Если через агентство, то не стоит нанимать нескольких риэлторов, сегодня все агентства работают по общему прайсу и вы зря потратите время. И второй способ поиска – это объявления, либо вы размещаете собственное о покупке квартиры, либо просматриваем о продаже.
5. Посмотрите несколько вариантов. Если вас заинтересовала квартира, стоит рассмотреть все важные для вас пункты внимательнее. Обращайте внимание только на значимые для вас вещи. И не поленитесь изучить новый район, перед тем как покупать квартиру.
6. Приобретая квартиру и оформляя документы, никогда не соглашайтесь подписывать документы без досконального изучения.

Рынок недвижимости

Первичное жилье – квартиры, на которые еще ни разу не были в собственности и не эксплуатировалось, жильем владеет застройщик.
Вторичное жилье принадлежит физическим лицам и уже имеет свою историю. И существенно отличается от новостроек. Недостатки строения уже известны в отличие от первичного,также встречаются мошеннические операции, хотя и стоит вторичное жилье может дороже.

Цена  квартиры в строящемся  доме, гораздо меньше, а особенно на раннем этапе строительства.  Покупая жилье  на вторичном рынке, оформление проходит намного быстрее. Так, как оно уже благоустроено.

Вложения в квартиру на вторичном рынке, обычно намного меньше, чем в новостройку. Вторичный рынок очень разнообразен. Здесь есть все на любой вкус и цвет.
При покупке жилья на вторичном рынке, существуют некоторые  риски. Возможно, есть какие либо долги или с документами не все в порядке. Что касается новостроек, то вопросы могут возникнуть только к застройщику по поводу качества  работ и сроков сдачи.

Цена за квадратный метр

Это знают только специалисты по недвижимости вашего города. По всей России диапазон цен различается, в зависимости от региона. Согласно статистическим отчетам вырисовывается средняя стоимость квадратного метра в городах России от 25000 до 220000 рублей.

Также, приобретая жилье, следует учесть расходы на риэлтора 3%, на оформление документов, возможно потребуются затраты на ремонт.

Оценка стоимости жилья

Оценивая выбранное предложение, следует обратить внимание на такие параметры, как состояние ремонта в квартире, подъезде и состояние всего дома. Немаловажное значение имеет район расположения жилого помещения, дворовая территория, инфраструктур.

Варианты покупки квартиры

Существует несколько вариантов приобретения жилплощади и способов оплаты. Есть несколько схем покупки жилья. Сейчас расскажем о них.

Приобретение первичного жилья

Это очень рискованный вариант и чтобы снизить риски, необходимо досконально изучить все сведения о застройщике, его проекты и репутацию. Подробнее этот вариант рассмотрим ниже.

Приобретение недвижимости у подрядчика в новостройке

Бывает так, что за неоплаченные услуги квартиры застройщика переходят в собственность к подрядчику, который задействован в строительстве. После окончания всех этапов строительства, такие квартиры отходят подрядчику.

Чтобы получить свою оплату за работу, подрядчик быстро и по сниженным ценам распродает такие квартиры. Этот вариант более безопасный для покупателя.

Покупка недвижимости напрямую у собственника

Это самый популярный вариант совершается договором купли-продажи без посредников. Здесь взаимодействуете только вы и продавец. Но в роли продавца может выступать супружеская пара, если имущество совместное; несколько человек, если это долевая собственность.

При покупке главным образом необходимо сделать копии всех документов, а также выяснить у продавца, был ли до него другой собственник, есть ли неоплаченные долги и сколько людей прописано в квартире.

С этим вариантом покупки жилья всегда есть возможность поторговаться, и даже если вас что-то не устраивает в квартире, т. е. выявлены какие-либо недостатки, всегда можно договориться о снижении стоимости на ремонт или бытовые недостатки.

Владелец жилья сам подготавливает все документы. Покупатель оплачивает только госпошлину. Но все-таки советуем показать договор купли-продажи юристу.

Где оформить договор на покупку квартиры

 

Купля-продажа на жилье оформляется в МФЦ или в отделе Росреестра. Необходимы следующие документы:

— Паспорта продавца и покупателя;

— Договор купли-продажи;

-заявление о гос.регистрации перехода собственности;

— Кадастровый паспорт;

— Квитанция об уплате госпошлины;

— Акт приема передачи.

В течение трех месяцев оформляется процедура принятия на учет собственности и только потом покупатель вступает в право собственника жилья.

Когда необходима помощь риэлтора

Если у вас не хватает достаточно времени или по каким-либо причинам вы не можете заняться поиском жилья и оформления документов, то вам понадобится помощь риэлтора. Но придется понести затраты за его помощь. Но за то вы сократите время поиска жилья, риэлтор подскажет вам все моменты при выборе недвижимости. Хотя без его услуг есть риск попасть на мошенников. Так что выбор за вами.

Что представляет собой посредник

Это не легально работающие риэлторы. Возможно только начинающие молодые специалисты, которые только еще нарабатывают опыт, но и стоимость услуг посредников значительно ниже, так как они не гарантируют благополучного исхода сделки. К тому же, посредники не контролируют весь процесс приобретения недвижимости целиком в отличие от риэлторов.

Приобретаем жилье без риска с помощью риэлтора

Если вы все-таки решили вовлечь в покупку жилья услуги риелтора, то внимательно отнеситесь к его выбору. Чем масштабнее агентство, тем порядочнее и серьезнее специалисты относятся к своим обязанностям. В крупных агентствах более квалифицированные работники, предприятие давно уже на рынке и может гарантировать безопасность сделки.

Возможно, что риелтор запросит с вас аванс, но это не должна быть слишком большая сумма. В обязательном порядке прописываете аванс в договоре и желательно указать сумму в цифрах, но не в процентах. Так же рекомендуем включить в договор пункт о трех вариантах жилья от риелтора. А также обозначить пункт о возврате части аванса, в случае если из трех вариантов жилья, вы не подберете ни одного.

Участие юристов и адвокатов допустимо в работе риелтора. После выполнения работ подписывается акт выполненных работ. Все требования покупателя о параметрах  и  критериях жилплощади излагаются письменно.

Но, пункт о запрете общения с продавцом или его посредниками, а также наложение штрафа за разрыв договора в сумме более 6% от стоимости жилья необходимо вычеркнуть из договора.

Как проверить жилье перед приобретением

До окончательного подписания договора купли-продажи жилья, его обязательно нужно посмотреть и перепроверить на наличие коммунальных неисправностей, а также документальных.

Перед тем, как приобрести вторичное жилье, вам необходимо следующее:

— Убедиться в правах на собственность жилья у продавца, потребовать подтверждающие документы.

— Если имеете дело с доверенным лицом, то запросите у него доверенность от собственника. А также не лишней будет встреча с собственником, чтобы убедиться во всех вопросах продажи.

— Выяснить, сколько собственников было у квартиры, если квартира постоянно перепродается, значит существуют какие-либо явные изъяны и недостатки.

— Запросить выписку из домовой книги и убедиться, что в квартире никто не прописан.

— С помощью Росреестра обязательно проверьте, не является ли квартира предметом судебного спора, не под арестом ли она, возможно жилье завещано кому-либо.

— Проверить кадастровый паспорт и технический план, законность планировки, площадь квартиры.

— Удостовериться в том, что отсутствует задолженность.

— Если до вас жилье приобрели через участие в жилищном кооперативе, то требовать справку о выплате пая.

— Проверить квартиру на договор аренды, так как арендованное жилье продавать нельзя пока не истечет срок аренды.

— Так же стоить запросить нотариально заверенное согласие супруга на продажу жилья, если оно совместно нажито, в случае, если собственник находится в браке.

— А также если собственник не совершеннолетний, то требовать разрешение на продажу от родителей или опекунов собственника. Если это долевое имущество, когда свою часть жилья продает один собственник из нескольких, то от остальных собственников запросите отказ в том, что они не заинтересованы в покупке.

Проверять так же необходимо и первичное жилье, но об этом расскажем позже.

Приобретение квартиры в строящемся доме

Покупка такого жилья выходит намного дешевле. Благодаря договору долевого участия и происходит экономия ваших средств. Вы вкладываете деньги в строительство, а по окончании отстроенная жилплощадь переходит в вашу собственность. Но есть и огромные минусы этого варианта. Застройщик может приостановить стройку по каким-либо причинам, либо обанкротиться, либо исчезнуть со всеми вашими вкладами.

Обязательно заключите договор с застройщиком, все подробности описаны в законодательстве. И отказывайтесь, если вам предлагают какое-либо не законное, не утвержденное соглашение. Обязательно проверьте все учредительные документы с реквизитами компании застройщика; ИНН и ОГРН компании, строящей здании; финансовую отчетность; бухгалтерские балансы за последние три года; заключение аудиторской проверки за последний год работы.

А также рассмотрите другие предложения и сравните цены, учтите, что цена не должна быть слишком низкой. Проанализируйте стаж и репутацию застройщика.  Узнайте о завершенных проектах строительства, а также о текущих. И помните, вкладывать средства в строительство на стадии котлована рискованно.

Так же требуйте подтверждение права на строительство, если у вас договор с уполномоченной организацией от компании застройщика. Проверьте документы на строительство и земельный участок, а также банковскую аккредитацию новостроек. Запросите разрешение на подключение к коммуникациям. Изучите проектную декларацию.

Если все это вы проверили и не выявили ничего подозрительного, то можно переходить к договору долевого участия, где в обязательном порядке должны указываться: реквизиты застройщика; сведения о покупателе; способ оплаты; характеристики жилплощади; срок сдачи объекта.

Варианты покупки квартиры

Есть несколько способов, расскажем о самых распространенных на сегодняшний день.

Прямая покупка за наличные

Оплата проводится сразу наличными. Сделка очень волнующая, так как сумма очень крупная. Пригласите нотариуса или свидетеля, чтобы зафиксировать покупку. Как только вы оплатите всю сумму, сразу необходимо подписывать договор купли-продажи. Право на собственность жилья наступает через десять суток после подачи документов на регистрацию и поэтому будет лучше производить наличный расчет после завершения процесса регистрации.

Чтобы обезопасить себя при расчете наличными, можно арендовать банковскую ячейку, где хранить определенную сумму для расчета, а после сделки вручить ключ продавцу; так же можно положить деньги на расчетный счет и после вступления договора в силу банк зачислит их на счет продавцу. Есть еще специальная услуга нотариуса, когда он вручает продавцу всю сумму после оформления всех документов.

Покупка через ипотеку

Ипотека это самый тяжелый вариант покупки жилья. Вы на долгие годы берете на себя груз ежемесячных выплат. Это конечно быстрое решение квартирного вопроса, но с финансовой стороны это «рабство». Пока вы не выплатите полностью сумму, ваша недвижимость будет находиться в залоге у банка. И вам придется изменить свой привычный образ жизни, возможно от чего-то надо будет постоянно отказываться долгое время и жить в беспрерывной экономии. Но уж если вы решились на ипотечный вариант, то выбирайте доступный для вас платеж, чтобы не загонять себя в угол.  Но чтобы быть способным выплачивать ипотечный кредит, необходимо иметь высокую и устойчивую зарплату.

Банк очень серьезно проверяет платежеспособность клиентов на ипотеку. За невыплату ипотечных сумм в срок вас ждут штрафы, за неуплату штрафов возможно изъятие жилья.

Ко всему этому, оформление ипотеки процедура очень долгая и ожидание результата от банка на выдачу кредита.

Выбираем банк для ипотеки

Банк диктует свои условия, проценты, сумма займа, сумма ежемесячных платежей и будет ли в результате одобрено ваше заявление на ипотеку. Вам необходимо определиться с суммой займа сроками погашения кредита; узнать, какие к вам предъявят требования; какова репутация банка; виды страховок банка; по каким пунктам может произойти изъятие жилья.

Ипотека без первоначального взноса

Суть идеи такой ипотеки в том, что вы должны сразу выплатить часть ипотеки (10-50%). Вам придется занимать эту сумму или накопить, а возможно у вас так сложится, что покроется материнским капиталом.

Но с такими предложениями банка всегда сопутствуют высокие проценты, а так же, по договору за просрочку платежа, банк может изъять недвижимость.

Эксперты не рекомендуют принимать такие предложения банка, так как это маркетинговый ход для покупателей и привлечения клиентов.

Покупаем недвижимость в рассрочку

Это такой средний вариант между долгосрочным кредитом и покупкой за наличные. Но подходит тем, у кого в скором времени намечается финансовый доход для уплаты суммы жилья. Обычно покупатель оплачивает половину стоимости, а затем делает ежемесячные взносы равными частями. Срок такого варианта от трех месяцев до двух лет.

Бывает, что застройщики сами делают предложения на беспроцентную рассрочку.

Покупка жилья на материнский капитал

Право на получение материнского капитала имеют семьи, у которых более двух детей и это единственный финансовый источник для недвижимости. А так же молодые семьи, где один из супругов моложе тридцати лет и находятся в браке меньше трех лет или есть дети в семье.

Сумма материнского капитала постоянно растет. В 2017 году составила 453000 рублей. Материнский капитал поступает на специальный счет через два месяца после оформления договора купли-продажи и перечисляется продавцу. Остаточную сумму недвижимости покупатели оплачивают сами.

Также материнским капиталом можно воспользоваться при оформлении ипотечного кредита или для погашения жилищной части кредита.

Для оформления материнского капитала в Пенсионный Фонд предоставляются следующие документы:

• Документы, удостоверяющие личность родителей и всех детей;
• Семейный сертификат;
• СНИЛС одного из родителей;
• Копия договора с продавцом (или банком);
• Счет продавца или справка о задолженности (если оформлялась ипотека);
• Нотариально заверенное подтверждение того, что в течение полугода каждый член семьи поучит долю новой недвижимости.

Запрещено покупать недвижимость у родственников на государственные деньги. Из-за постоянного мошенничества нельзя приобрести недвижимость на материнский капитал у близких родственников. Но возможно купить у двоюродных братьев или сестер, если докажете, что затраты материнского капитала пойдут только на реформирование условий жизни ребенка.

 

Покупка квартиры без денег или как накопить с зарплатой от 15000 до 30000 рублей

Заработать всю сумму на покупку квартиры нелегко, но государственные программы, как материнский капитал или ипотека, немного помогут разрешить жилищный вопрос.

Так же, есть вариант какое-то время пожить, например, с родителями, чтобы откладывать суммы в два раза больше и тем самым, вы накопите нужную сумму в два раза быстрее.

Перечень документов на приобретение жилья в 2017 году

Для оформления договора купли-продажи

1. Паспорт покупателя и продавца;
2. Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость;
3. Единый жилищный документ (только для москвичей);
4. От продавца: справка или выписки из домовой книги об отсутствии задолженностей и прописанных в квартире лиц;
5. Договор купли-продажи.

 

Документы на оформление ипотечного кредита

 

1. Копия паспорта;
2. Экспертное заключение, подтверждающее стоимость квартиры;
3. Кадастровый паспорт;
4. Свидетельство о регистрации недвижимости;
5. Свидетельство о составе семьи;
6. Справка об отсутствии задолженностей;
7. Заявление на ипотеку;
8. Подтверждение платежеспособности.

 

В некоторых ситуациях договор на собственность обязательно заверяет нотариус. Если собственник не достиг 18 лет, если продается доля, если собственник недееспособный или находится под опекой.

Необходимые документы:

• Паспорта участников сделки;
• Шаблон договора купли-продажи (без подписей);
• Свидетельство о праве собственности на квартиру, кадастровый паспорт;
• Разрешение опекуна или извещение остальных участников общей долевой собственности.

Налоговый вычет после приобретения недвижимости

 

Размер налогового вычета – 13% от стоимости жилья, но не более 260000 рублей. Вы вправе получить налоговый вычет, если официально трудоустроены и платите взносы подоходного налога.

В течение года вы имеете право вернуть сумму одного подоходного налога, перечисленного из вашей зарплаты. Производится возврат несколько лет, пока сумма не будет возвращена полностью.

Для получения налогового вычета необходимо предоставить в налоговую службу следующие документы:

• Паспорт;
• Декларация 3-НДФЛ;
• Заявление на возврат налога;
• Подтверждение суммы, потраченной на покупку квартиры (платежные поручения, расписки);
• Справка 2-НДФЛс каждого места работы (если у вас их несколько);
• Договор купли-продажи или участия в долевом строительстве;
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности;
• Акт приема-передачи квартиры;
• Кредитный договор и справка об удержанных процентах (если вы брали ипотеку).

Процедура проверки документов длится до трех месяцев.