Земельное законодательство в нашей стране имеет очень много тонкостей, не знание которых может привести к неудачной покупке земельного участка. И некоторые особенности в законе, а точнее их не знание, сталкивают людей с неприятными сюрпризами.

Как купить земельный участок

Как правильно приобрести земельный участок

Как то, совсем недавно, один мой очень хороший приятель Виталий, купил себе два больших смежных земельных участка. И решил он стать помещиком на своих участках, снес ограждение между ними, преобразил и обустроил всю свою территорию. Затем решил зарегистрировать недвижимость. И здесь его ожидало огорчение – не быть ему помещиком.

Во-первых – невозможно объединить участки, во-вторых – имущество зарегистрировать невозможно. Так получилось, потому что мой приятель не изучил кадастровые паспорта участков при покупке. Так как, в кадастровом паспорте указана категория земель. Для одного участка категория земель значилась как земли сельхоз назначения, целевое назначение – огородничество, а для другого участка категория земель – земли поселений, целевое назначение – для ИЖС.

Тип земли по целевому назначению

В земельном законодательстве Российской Федерации земли классифицируются по целевому назначению, для чего определенный участок предназначен. Эти сведения зафиксированы в кадастровом паспорте и в свидетельстве о владении недвижимостью.

Все земли на территории России, согласно Земельного кодекса, делятся на категории, их всего семь:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;




3) земли промышленности, энергетики, транспорта, радиовещания, телевидения, связи, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

 

Для каждой категории предопределены свои функции. Название каждого из семи пунктов говорит само за себя.

Как выбрать участок по целевому назначению

Для каждого отдельного земельного участка рассчитано целевое назначение. Вот перечень основных целевых назначений, которые вы должны знать, покупая земельный участок.

Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). На данном участке постройка жилого дома не просто разрешена, а обязательна. Если на участке не будет признаков постройки, то может быть наложен штраф за нецелевое использование. По закону, участок  могут конфисковать, но таких случаев еще не наблюдалось.

Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Такая земля предназначена для выращивания сельхоз культур: корнеплодов, плодовых деревьев, ягодных кустарников. Жилой дом можно строить по желанию.

Дачный участок. Самый доступный по целевому назначению, разрешается строение жилого дома и даже прописка. А можете ничего не строить, а просто выращивать разнообразные культуры.

Садовый участок. Согласно законодательству, на садовом участке при возведении жилья, прописка возможна, если земельный участок расположен в черте посёлка. А так же, если специальная комиссия признала жильё приемлемым для проживания. И, обязательно, посадить хотя бы одно дерево и несколько ягодных кустов.

Огородный участок. На огородных участках жилые строения запрещаются, здесь важно только выращивание разнообразных сельхоз культур.

Для покупки другого жилья существует еще несколько целевых назначений, но в рамках рассматриваемой проблемы данной статьи, мы углубляться не будем.

Покупка участка — как не совершить ошибок

Теперь вернемся к проблеме моего старого приятеля и мы поймем причины его неудавшейся регистрации участка. По кадастровым законам запрещено объединять два и более участка разных категорий, нельзя зарегистрировать право собственности на жильё. Совмещать земельные участки можно только одной категории. Владения Виталия не зарегистрировали, так как его особняк построен не законно и расположен на участке с целевым назначением – огородничество. Решить его проблему конечно же можно, переведя один из участков в категорию другого. Но менять одну категорию земли на другую дело не легкое и не быстрое, и решение об этом будет принимать правительство области, в которой находится данный земельный участок.  И, даже, если продавец будет заверять, что сменить категорию земли очень просто, ни в коем случае не соглашайтесь на покупку такого участка.

В данной ситуации понять, почему два смежных участка оказались разных категорий, трудно. Возможно, ранее бывший владелец поменял категорию земли. Этот вопрос так и остался открытым. Поэтому, приобретая земельный участок или недвижимость, внимательно изучайте кадастровые паспорта.

Небольшая подсказка – в черте населенного пункта земля может быть только одной категории – земли поселений.

И опять же здесь свои подводные камни. Существует ещё одна тонкость по зонированию территорий. В составе земель поселений могут входить жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны сельскохозяйственного использования и прочее. Но это не категория земли, а территориальная зона. И поэтому можно попасть на недобросовестного продавца, который озвучит участок, как категорию земель, а на самом деле это промышленная зона в черте поселения.

И в завершение еще одна тонкость. Согласно Закону 93 — ФЗ, который упрощает порядок государственной регистрации земельных участков и позволяет оформлять право владения на стадии строительства, в кадастровых паспортах не указываются конкретные границы участков, отсутствует межевание. Закон позволяет оформлять права на землю. Но если соседям вздумается сделать свой участок просторнее за счет вашего, то, в таком случае будет труднее доказать границы своего участка и что земля принадлежит вам. Так что проявите особую бдительность в кадастровых тонкостях при покупке земельных участков.