Обследование зданий и сооружений

Техническое обследование зданий и сооружений – сбор, анализ и оценка информации о текущем техническом состоянии объекта и его конструкций. Благодаря комплексу мероприятий формируется отчет, согласно которому определяется фактическая безопасность недвижимости. Существует два нормативных документа, в соответствии с которыми должны проводиться все обследования:

1. ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».
2. СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений».

Сроки, установленные для проведения технического обследования

Технический осмотр осуществляется согласно проектным документам объекта. Так как обследование обеспечивает профилактику по выявлению дефектов и предотвращает аварийное обрушение, максимальный срок не должен превышать гарантийный период эксплуатации. Сооружения с истекшим сроком гарантии обследуется с учетом времени их использования и частоты предыдущих проверок. Первое обследование совершается через два года после запуска объекта в эксплуатацию. Последующие проверки совершаются раз в пять лет. Постройки, которые эксплуатируются в неблагоприятных условиях должны проверяться один раз в три года. Исключением внеочередной проверки конструкции может стать сильная деформация или стихийное бедствие. Также существует ряд причин, по котором стоит проводить внеплановое обследование зданий и сооружений.

Причины для технического осмотра:

• определить износ объекта и допустимость постройки для безопасного использования;
• определить уровень деформации здания или отдельных элементов конструкции;
• если увеличена нагрузка на несущие элементы здания;
• возобновление строительных работ незавершенного объекта после длительного перерыва;
• для поиска причин возникновения деформаций;
• если требуется определить необходимость в реставрации или капитальном ремонте сооружения;
• диагностика безопасности конструкции после пожара или аварии;
• для установки причин аварии;
• перед перепланировкой здания;
• для ввода постройки в эксплуатацию;
• произвести оценочную стоимость недвижимости;
• требуется исполнительная документация;
• смена собственника;
• при обращении покупателей недвижимости или органов власти;
• перед демонтажными работами.

Виды технического обследования

Существует ряд технических обследований, каждое из которых предназначено для выполнения определённых задач:

• Визуальное. Предназначено для установки физического состояния конструкции, её отдельных участков. Определяются дефекты и повреждения. Производится оценка безопасности эксплуатации.
• Инструментальное. Предназначено для контроля параметров сооружения и определения степени разрушения его элементов. Этот вид осмотра часто используют при обнаружении сильных повреждений зданий.
• Обследование отдельных элементов объекта. Совершается с целью профилактики и предотвращения аварийных ситуаций отдельных элементов конструкции во время эксплуатации.
• Обмер объекта. Мероприятия, необходимые для определения всех технических параметров сооружения и дополнительных элементов.
• Проверка несущей способности объекта. Производится для установки возможностей сооружения и его безопасного использования.
• Проверка зданий и сооружений на доступность для маломобильных групп населения. Анализ здания на наличие безопасного передвижения людей с ограниченными возможностями.

Критерии, которые подлежат оцениванию в ходе обследования

При проведении технического обследования специалисты обращают внимания на ряд факторов, влияющих на безопасное эксплуатирование:

• местоположение здания;
• особенности окружающей среды;
• влияние постройки на окружающую среду;
• безопасность для жизни человека;
• устойчивость и сопротивление конструкционных составляющих;
• пожарная безопасность объекта.

Все нормы и характеристики, которым должно соответствовать здание или сооружение, можно просмотреть в проектной документации. Это касается не только конструкций, но и оснований фундамента, систем и сетей строения. На основе всех полученных экспертиз создаётся технический паспорт объекта.

Процедура проведения технического обследования объектов недвижимости

Все этапы проверки ведутся согласно действующей нормативной базе, регламентирующей градостроительную деятельность в соответствии с законодательными актами. Техническое мероприятие, в зависимости от требований заказчика, можно разделить на несколько этапов:

1. Подготовка. Проводится с целью получения максимальной информации о конструкции с учётом согласованного тех-задания:

• определяется цель технического осмотра;
• проводится анализ имеющихся технических документов;
• составляется план осмотра сооружения;
• юридические формальности, подписание договора.

2. Предварительное обследование. Необходимо для обнаружения видимых дефектов и целесообразности в инструментальном обследовании:

• осмотр здания специалистом компании;
• анализ особенностей постройки;
• обмеры конструкции;
• фиксация обнаруженных дефектов и повреждений;
• создание технических схем;
• составление предварительного заключения на основе визуального обследования.

3. Детальное обследование. Проводиться при обнаружении видимых разрушений конструкции с целью получения всей информации о техническом состоянии:

• составляется технический план работ;
• геологические и гидрогеологические работы;
• лабораторный анализ полученных материалов;
• составляется техническая карта повреждений;
• отправка всех полученных результатов специалисту;

4. Создание экспертного заключения:

• формирование итоговых расчётов;
• оценка фактического состояния объекта;
• составление заключения на основе полученных данных при техническом обследовании;
• создание рекомендаций;
• передача результатов клиенту.

На основе полученных результатов после проведения исследовательских работ, формируется общая оценка фактического состояния конструкции. В зависимости от результатов, объект получает экспертное заключение, в котором указывается техническое состояние каждого элемента.

Если во время проверки не удалось обнаружить факторы, препятствующие безопасной работе конструкции, постройка получает заключение о нормативном состоянии. Благодаря ему здание или сооружение допускается к эксплуатации.

При обнаружении несоответствий каких-либо элементов, не влияющих на безопасность конструкции, оценка технического состояния является работоспособной. Здание может использоваться без ограничений, однако требуется увеличить частоту проверок.

Когда при проверке обнаружены значительные повреждения, приводящие к снижению несущих характеристик объекта, технический статус здания становится ограниченно работоспособным. Здание получает ограничение на эксплуатацию. Проводится ремонтные и восстановительные работы с повторной проверкой.

При обнаружении критических деформаций и повреждений, здание получает статус аварийного. Объект в аварийном состоянии полностью исключает эксплуатацию. Чтобы возобновить работу, требуется привести все технические характеристики здания в нормативное состояние.

Что входит в техническое заключение

После выполнения поставленных целей и задач, на основании проведенных обследований происходит формирование технического заключения.

Состав документа:

• данные о компании, проводившей технический осмотр;
• список специалистов, участвующих в осмотре;
• время, затраченное на выполнение всех мероприятий;
• причины осмотра;
• задачи, поставленные заказчиком;
• список предоставленных документов заказчиком;
• месторасположение конструкции;
• технические характеристики объекта;
• архитектурные и объемно-планировочные решения;
• краткое описание конструктивной схемы;
• описание инженерно-геологических условий конструкции;
• полный список проведенных технических мероприятий;
• графические материалы, фото повреждений;
• лабораторные результаты;
• рекомендации;
• заключение специалиста;
• список используемой нормативно-технической документации.

Сколько стоит комплексное обследование

 

Стоимость услуги строится на основе разных факторов, включая тип поставленных задач и необходимые итоговые результаты, которые хотели бы получить клиент. В рамках услуги вы получаете заключение с рекомендациями. При оценке работ в учет принимается назначение здания, его особенности, число этажей, расположение и пр.

Цена на услугу формируется исходя из:

• общей площади строения;
• конструктивных особенностей здания;
• типа проекта, согласно которому было построено здание, например, по индивидуальному или стандартному;
• технических заключений, если таковые есть у клиента;
• проектной документации;
• особенностей предоставления услуг, например, необходимость в выполнении высотных мероприятий или действий, направленных на откачку воды;
• цели, которые ложатся в основу обследования;
• сроков, которые желательны для заказчика;
• местоположения объекта;
• иных параметров, включая дополнительные требования клиента.