Будет ли кризис на рынке недвижимости

За прошлый год Центробанк неоднократно уменьшал ключевую ставку и гарантировал, что это еще далеко не предел. Главное последствие этого решения – уменьшение ипотечных ставок. Какие изменения произойдут на рынке? Лопнет ли пузырь?

Как менялись процентные ставки по ипотеке

Процентные ставки, которые за 15 лет ипотеки, которые сейчас начисляются по 9,5%, будут равны 87,8% от всей суммы. Если показатель будет снижен до 7%, произойдет уменьшение переплаты до 62%. Средней суммой ипотеки в стране считают примерно 2 000 000 рублей. За последние несколько лет ее рост составил приблизительно четверть. Размер ежемесячной платежной суммы по этому ипотечному кредиту будет равен примерно 21 000 рублей, но при уменьшении ставки до 7,5%, произойдет и снижение ежемесячного платежа до 18 000 рублей.

Показатель среднего дохода российского домохозяйства – примерно 44 000 рублей в месяц. ЦБ занимается подготовкой правил, с помощью которых будет контролироваться рынок кредитования. Таким образом, на выплату по займам будет уходить не более 50% дохода клиента. С одной стороны, вроде у каждой семьи без серьезных задолженностей появляется шанс взять ипотеку.

Не является ли это предпосылкой для будущего кризиса – как уже случилось с известнейшими ипотечными учреждениями США? Рецессия в экономике Штатов, случившаяся по причине финансового кризиса 2008-2009 годов, привела к тому, что средняя цена на дом упала с $313 тыс. до $287 тыс., безработица выросла до 7,2%, а бедность — до 15%.

У нас же в 2000-х годах рыночная ситуация была похожа на пузырь, но кризиса тогда так и не дождались, за исключением того, что почти в два раза упали расценки на московские жилые помещения (как показали данные IRN, с $6 до $4 тыс.). Это вызвало не такое уж серьезное удивление.

Картина со строительством и ипотечным кредитованием не считалась самой главной проблемой, учитывая общий экономический кризис (стоит напомнить, что в то время серьезно падала стоимость нефти на мировых рынках). Уменьшение стоимости жилых столичных помещений не привело к краху системообразующих банковских учреждений и застройщиков. В основном пострадали обманутые дольщики и валютные ипотечники (последние исчисляются в десятках тысяч человек).

Будет ли кризис на рынке недвижимости

Могут ли повториться эти события, но уже с большим размахом? Если смотреть правде в глаза, все условия для этого имеются. Отмечается улучшение экономической ситуации. Инфляция достигла своего исторического минимума в 2,5%. И хотя пока что отсутствует выраженная позитивная динамика в доходах граждан, отмечается рост потребительских ожиданий.

Поскольку улучшается ситуация с заработками, накоплениями, уменьшается число долгов, растет спрос на различные кредиты. Подогреву ситуации способствует и предоставление социальных льгот: курс на увеличение рождаемости, выплата новых пособий. Кроме того, недавно была продлена программа материнского капитала. Граждане все чаще думают об увеличении своих семей, и, само собой, об улучшении имеющихся жилищных условий.

На сегодняшний день средний показатель кв. м жилого помещения на человека составляет примерно 24 – и это практически в два раза меньший показатель, нежели в европейских государствах. Затеянная в прошлом году властями реновация позволяет улучшить жилищную ситуацию даже не подпадающим под критерии этой системы.

Что будет с ценами на квартиры в 2018 году

Если рассматривать девелоперский бизнес, то здесь все совершенно иначе. Если долевое строительство будет заменено проектным финансированием, число застройщиков серьезно сократится. Так считают участники рынка. Проектное финансирование приведет к снижению прибыльности жилого строительства с 30% до 8%. Само собой, эта услуга будет доступна далеко не каждому. Спастись удастся исключительно крупным девелоперам, получающим помощь государства и кредитных учреждений.

Как считают эти же самые застройщики, стоимость жилых помещений в такой ситуации увеличится примерно на 25% уже в ближайшие пару лет. Это приведет к тому, что спрос и предложение уравняются, увеличится спекулятивный спрос на фоне увеличивающихся расценок. Эти условия могут привести к тому, что случится новый пузырь. Скорее, всего, он будет надуваться уже в конце текущего года.

Несмотря на это, ипотечный и строительный рынки в России, как я думаю, все же больше схожи, нежели отличаются от американской ситуации в прошлом. В Штатах 127 млн домохозяйств, из них свое собственное жилье есть только у 64%. Большой неудовлетворенный спрос на жилые помещения, наличие невысоких ставок, рыночных особенностей, посреднических махинаций стали причинами резкого снижения качества ипотечных заемщиков. Случившийся сразу после этого кризис в экономике затронул всех – и добросовестных, и недобросовестных заемщиков. Также пострадали корпорации, кредитные учреждения.

90% российского ипотечного рынка – это крупнейшие кредитные учреждения, примерно ¾ — государственные банковские организации. Поскольку строительный рынок будет подвергнут изменениям (и банковский сектор тоже – речь идет о трехуровневой системе), серьезного расширения бизнеса ждать не следует. Регионы, в отличие от Москвы, не имеют такого количества банковских организаций и объектов жилого строительства. На ЦФО приходится примерно треть рассматриваемого нами рынка, на столицу и область – около 23%. Что же касается Петербурга и области, показатель составляет 8% рынка. Региональные доли в ипотечном кредитовании являются минимальными.

В Российской Федерации 55 млн домохозяйств, жилые помещения есть у 86%. Среди необеспеченных больше городских жителей. Средний ипотечный заемщик выглядит примерно так – это один человек либо семья, возраст которого составляет 30-40 лет, место проживания – город – миллионник. Заемщик должен получать не менее 70 000 рублей в месяц, если работает в крупном городе. Банковские организации пока еще не планируют массовое предоставление ипотечных кредитов. Таких домохозяйств примерно 8 млн. И некоторые из них ипотечный кредит уже брали.

Мнение, что кредитные учреждения станут выдавать 2 млн ипотечных займов в год, вполне реалистично, но только в том случае, если в регионах случится строительный бум жилых помещений. А для этого должна улучшиться ситуация с заработками, сейчас же этого нет. Куда реалистичнее следующий прогноз – по 25% прирост ипотечных объемов в последующие два года. С большей вероятностью, стоит ожидать повторения ситуации 2006-2007-х годов – произойдет рост цен на жилые помещения, увеличение спроса на ипотеку. Люди не смогут покупать жилые помещения без ипотеки.

Возможно, пузырь лопнет по причине внешнего шока. Громкость зависит от того, в какой момент это случится. Если будет кризис – то через несколько лет. Среди пострадавших окажутся взявшие займ, и купившие на него жилое помещение – только теперь такие граждане будут исчисляться не десятками тысяч, а миллионами. Сильнее всего кризис затронет средний класс. Естественно, государством снова будет оказана помощь. Вот только если посмотреть в будущее, лопнувший пузырь приведет не только к безработице и бедности, но и к увеличению государственной доли на кредитном и строительном рынках. Залечить эту рану рыночной экономике быстро явно не удастся.